POREZ NA IMOVINU – Kako se utvrđuje, ko ga plaća i koliko

Kako biste bolje razumeli šta predstavlja porez na imovinu, za početak bi trebalo da znate da odluke koje donose jedinice lokalne samouprave za svaku godinu od uticaja su na određivanje ovog poreza. Zapravo, jedinice lokalne samouprave dužne su da svake godine utvrde prosečne cene m2 odgovarajućih nepokretnosti po zonama i objave ih na način na koji se objavljuju njeni opšti akti, što znači da je rok za njihovo objavljivanje 30. novembra.

U te odluke spadaju:

• odluka o stopama poreza na imovinu;
• odluka o određivanju zona i najopremljenije zone;
• odluka o utvrđivanju prosečnih cena m2 odgovarajućih nepokretnosti po zonama; 
• odluka o koeficijentima za nepokretnosti u zonama;
• odluka da se neizgrađeno građevinsko zemljište koje se isključivo koristi za gajenje biljaka, sadnog materijala, odnosno šuma, razvrstava u poljoprivredno odnosno u šumsko zemljište.

To omogućava obveznicima da na jednostavan način dođu do saznanja da li su odluke donete i ako jesu – u kojoj zoni se nalazi nepokretnost za koju su poreski obveznici, kolika je prosečna cena 1 m2 odgovarajuće nepokretnosti i slična pitanja.

POREZ NA IMOVINU -Šta je predmet oporezivanja

Predmet oporezivanja porez na imovinu plaća se na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, a to su:

1. pravo svojine, tj. na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari (zemljište građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo i stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi);
2. pravo zakup ili korišćenja, stana ili kuće za stanovanje, konstituisano u korist fizičkog lica;
3. pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ar;
4. pravo korišćenja nepokretnosti u javnoj svojini od strane imaoca prava korišćenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje javna svojina;
5. korišćenje nepokretnosti u javnoj svojini od strane korisnika nepokretnosti, u skladu sa zakonom kojim se uređuje javna svojina;
6. državinu nepokretnosti na kojoj imalac prava svojine nije poznat ili nije određen;
7. državinu nepokretnosti u javnoj svojini, bez pravnog osnova;
8. državinu i korišćenje nepokretnosti po osnovu ugovora o finansijskom lizingu.

Rok do koga su obveznici poreza na imovinu koji vode poslovne knjige dužni da utvrde porez na imovinu i da o tome podnesu poresku prijavu je mart tekuće godine za poresku godinu.

Radi boljeg razumevanja teksta, hajde da razjasnimo nekoliko termina:

• tekuća godina – godina koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez na imovinu;
• poreska godina – godina za koju se utvrđuje porez na imovinu;
• knjigovodstvena vrednost – vrednost iskazana u poslovnim knjigama na poslednji dan poslovne godine obveznika;
• pripadajuće zemljište je katastarska parcela zemljišta na kojoj se nalazi objekat ili njegov deo, odnosno deo zemljišta određen granicom (međom) – ako takav deo postoji.

Šta su nepokretnosti

Nepokretnosti su:

• zemljište (građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo) i
• stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi, nezavisno od toga da li je za njihovu izgradnju izdata ili nije izdata propisana građevinska dozvola, da li je izgradnja vršena u skladu sa dozvolom ili uz odstupanje, da li su u postupku ozakonjenja…

U pogledu oporezivanja porezom na imovinu:

– sastavnim delom zemljišta smatra se i ne oporezuje kao objekat:

• staza i drugi otvoreni prostor prekriven šljakom, asfaltom, betonom, pločama ili drugim čvrstim materijalom u nivou zemljišta, otvoreni prostor za parkiranje, kolski prilaz objektu, otvoreni poligon – pista za obuku kandidata za vozače i vozača, osim linijskih infrastrukturnih objekata u skladu sa zakonom kojim se uređuju planiranje i izgradnja;

• ograda, potporni zid, stepenište izvan gabarita objekta, vrtno senilo do 15 m2 osnove, vrtni bazen (uključujući fontane) površine do 12 m2 i dubine do 1 m, nadstrešnica osnove do 10 m2, dvorišni kamin površine do 2 m2 i visine do 3 m, stočna jama, septička jama, ploča za obaveštavanje površine do 6 m2, dečje igralište, spomenik i spomen obeležje na površinama javne namene ili na grobljima i grobnica;

– sastavnim delom objekta smatraju se instalacije inkorporisane u objektu i od objekta do priključka na mrežu, a ako mesto priključka nije moguće precizno odrediti, sastavnim delom objekta smatra se instalacija inkorporisana u objekat.

POREZ NA IMOVINU – Ko je poreski obveznik I KO GA PLAĆA

Obveznici poreza na imovinu su lica koja su na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije držaoci, korisnici ili imaoci prava na koja se porez na imovinu plaća.

Kako biste bili sigurni da li spadate u grupu obveznika poreza na imovinu, hajde da razjasnimo ko se zapravo nalazi u toj grupi.

 To može biti:

• pravno i fizičko lice (koje vodi ili koje ne vodi poslovne knjige),
• otvoreni investicioni fond, odnosno alternativni investicioni fond, koji nema svojstvo pravnog lica, a koji je upisan u odgovarajući registar, koje je na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije imalac prava ili korisnik.

Kad nerezidentno pravno lice obavlja delatnost u Republici Srbiji preko ogranka ili drugog organizacionog dela, smatra se stalnom poslovnom jedinicom koji vodi poslovne knjige, a taj organizacioni deo ispunjava obaveze obveznika poreza na imovinu, tj. podnosi poresku prijavu, utvrđuje joj se iznos i plaća porez i sve ostalo što je predviđeno zakonom.

Kada su na istoj nepokretnosti više lica obveznici, obveznik je svako od tih lica srazmerno svom udelu u odnosu na celu nepokretnost. Kada udeli obveznika na istoj nepokretnosti nisu određeni, za svrhu oporezivanja porezom na imovinu smatraće se da su jednaki.

Obveznik poreza na imovinu koji ne vodi poslovne knjige jeste:

1. fizičko lice koje ostvaruje prihode od samostalne delatnosti u skladu sa zakonom kojim se uređuje oporezivanje dohotka građana (preduzetnik) koji porez na dohodak građana na prihode od samostalne delatnosti plaća kao paušalac;
2. drugo lice koje ne vodi poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije;
3. preduzetnik koji vodi poslovne knjige – za imovinu koja nije evidentirana u njegovim poslovnim knjigama;
4. fond iz koji ne vodi poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije.

Obveznik poreza na imovinu koji vodi poslovne knjige jeste:

1. pravno lice koje vodi poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije;
2. nerezidentno pravno lice – za nepokretnosti za koje poresku obavezu ispunjava ogranak tog lica;
3. preduzetnik koji vodi poslovne knjige – za imovinu koju je evidentirao u svojim poslovnim knjigama
4. fond koji vodi poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije;
5. drugo lice koje vodi poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije.

Ovde bih izdojio dve važne napomene:

• Status obveznika poreza na imovinu ne može biti osnov za sticanje bilo kog prava na nepokretnosti.
• Prekid obavljanja delatnosti za određeni period ne dovodi do gubitka svojstva obveznika.

POREZ NA IMOVINU – Kako se određuje poreska osnovica

Osnovica poreza na imovinu za nepokretnosti poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave.

Vrednost nepokretnosti, osim zemljišta, može se umanjiti za amortizaciju po stopi jednakoj za sve nepokretnosti na teritoriji jedinice lokalne samouprave, koja iznosi do 1% godišnje primenom proporcionalne metode, a najviše do 40%, počev od isteka svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena izgradnja, tj poslednja rekonstrukcija objekta. To se odvija na osnovu odluke skupštine jedinice lokalne samouprave o visini stope amortizacije koja važi na dan 1. januara godine za koju se utvrđuje porez na imovinu.

Vrednost nepokretnosti utvrđuje se primenom sledećih elemenata:

1. korisna površina;
2. prosečna cena kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.

A šta je korisna površina, možda se pitate?

Zapravo korisna površina je:

1. za zemljište – njegova ukupna površina, uključujući površinu pod objektom;
2. za objekat – zbir podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova objekta (iz koje su isključene površine balkona, terasa, lođa, stepeništa izvan gabarita objekta, neadaptiranih tavanskih prostora i prostora u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika posebnih delova istog objekta, osim površine ispod nosećih zidova i nosećih stubova koji prolaze kroz objekat koji su istovremeno poseban i zajednički deo objekta), a za objekat koji nema horizontalnu podnu površinu ili obodne zidove korisna površina je površina njegove vertikalne projekcije na zemljište.

Zone predstavljaju delove teritorije jedinice lokalne samouprave koje nadležni organ jedinice lokalne samouprave odlukom može odrediti odvojeno:

• za naselja prema vrsti naselja (selo, grad) i izvan naselja ili 
• za naselja i izvan naselja, prema komunalnoj opremljenosti i opremljenosti javnim objektima, saobraćajnoj povezanosti sa centralnim delovima jedinice lokalne samouprave, tj. sa radnim zonama i drugim sadržajima u naselju.

Jedinica lokalne samouprave dužna je da na svojoj teritoriji odredi najmanje dve zone.

Prosečnu cenu odgovarajućih nepokretnosti po zonama na teritoriji jedinice lokalne samouprave, utvrđuje svaka jedinica lokalne samouprave aktom nadležnog organa. To radi na osnovu cena ostvarenih u prometu uz naknadu odgovarajućih nepokretnosti po zonama, u periodu od 1. oktobra godine koja prethodi tekućoj godini do 30. septembra tekuće godine.

Tekućom godinom, u smislu smatra se kalendarska godina koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez na imovinu.

Granične zone su zone čije se teritorije graniče sa zonom u kojoj nije bilo prometa, koje pripadaju istoj jedinici lokalne samouprave.

Prosečnom cenom odgovarajućih nepokretnosti u najopremljenijoj, odnosno najneopremljenijoj zoni, u kojoj nije bilo prometa te vrste nepokretnosti, koja se graniči sa više zona, smatra se:

1. u najopremljenijoj zoni – prosečna cena odgovarajućih nepokretnosti u graničnoj zoni u kojoj je prosečna cena odgovarajućih nepokretnosti najviša;
2. u najneopremljenijoj zoni – prosečna cena odgovarajućih nepokretnosti u graničnoj zoni u kojoj je prosečna cena odgovarajućih nepokretnosti najniža.

Cenom ostvarenom u prometu uz naknadu odgovarajućih nepokretnosti u zonama smatra se i naknada za prenos prava svojine na nepokretnosti koja je dosuđena, odnosno određena u sudskom ili drugom postupku, aktom koji je postao pravosnažan u periodu od 1. oktobra godine koja prethodi tekućoj godini do 30. septembra tekuće godine.

Osnovica poreza na imovinu za nepokretnost obveznika koji ne vodi poslovne knjige u jedinici lokalne samouprave koja nije odredila zone jednaka je osnovici poreza na imovinu za tekuću godinu te, odnosno druge odgovarajuće nepokretnosti obveznika koji ne vodi poslovne knjige, za odgovarajuću korisnu površinu.

Javnim objektima, smatraju se objekti koji su namenjeni za javno korišćenje (bolnice, domovi zdravlja, domovi za stare, objekti obrazovanja, otvoreni i zatvoreni sportski i rekreativni objekti, objekti kulture, pošte i dr.), u svim oblicima svojine.

POREZ NA IMOVINU – Nastanak poreske obaveze

Poreska obaveza nastaje najranijim nekim od sledećih dana:

• danom sticanja prava,
• danom početka korišćenja,
• danom osposobljavanja,
• danom izdavanja upotrebne dozvole, tj. danom omogućavanja korišćenja imovine na drugi način.

Kod objekta koji se faktički ne koristi, nastanak poreske obaveze opredeljuje činjenica da li je objekat osposobljen za korišćenje, imajući u vidu da je pravo, ali ne i obaveza poreskog obveznika da objekat koristi. To se gleda građevinski aspekt, npr. da li je objekat “stavljen pod krov”, ugrađena stolarija, zastakljeni otvori i slično, izgrađenost instalacija u objektu i pored njega (struja, voda…), kao i drugi elementi koji opredeljuju uobičajeno i bezbedno korišćenje objekta.

U slučajevima gde je korišćenje objekta već otpočelo, jasno je da se takav objekat ili njegov deo sa poreskog stanovišta može smatrati osposobljenim za korišćenje.

Na nastanak poreske obaveze za objekat nije od uticaja:

• vrsta dozvole za izgradnju objekta (trajni objekti, privremeni objekti i sl.),
• da li je izvršen upis objekta i prava na njemu u odgovarajućem katastru,
• vrsta tog upisa.

Za svrhu opredeljivanja dana nastanka poreske obaveze po osnovu poreza na imovinu, danom sticanja prava smatra se:

OSNOV	DAN STICANJA PRAVA
pravni posao	dan zaključenja pravnog posla, osim kad je drukčije propisano
kad se pravo stiče na nepokretnosti kao budućoj stvari	dan primopredaje, odnosno dan stupanja u posed te nepokretnosti
ugovor o doživotnom izdržavanju	dan smrti primaoca izdržavanja, osim kad je doživotno izdržavanje ugovoreno, i to:- u korist više lica, tako da se svojina prenosi na davaoca izdržavanja danom smrti poslednjeg primaoca izdržavanja, odnosno ugovorom određenog primaoca izdržavanja, danom sticanja prava smatra se dan smrti lica kojim se vrši prenos prava svojine na davaoca izdržavanja;- u korist trećeg lica tako da svojina prelazi na davaoca izdržavanja danom smrti lica sa kojim je davalac izdržavanja zaključio ugovor (dalje: saugovarač), danom sticanja prava smatra se dan smrti saugovarača;
ugovor o statusnoj promeni	dan registracije statusne promene, u skladu sa zakonom kojim se uređuje registracija
pojedinačni akt nadležnog organa uprave ili drugog organa ili lica sa javnim ovlašćenjem, odnosno odluka suda (uključujući odluku kojom se utvrđuje da je pravo stečeno održajem)	dan pravosnažnosti tog akta, odnosno te odluke, osim po osnovu akta kojim su oglašeni naslednici
pravosnažni akt kojim su oglašeni naslednici zaostavštine	dan smrti ostavioca
plan podele u statusnoj promeni	dan registracije statusne promene, u skladu sa zakonom kojim se uređuje registracija
odluka o raspodeli likvidacionog ostatka	dan donošenja odluke, a ako je protiv te odluke vođen spor – danom pravosnažnosti odluke kojom je okončan spor u vezi raspodele likvidacionog ostatka
po samom zakonu na dan određen zakonom	dan određen zakonom po osnovu koga se pravo stiče

Izuzetno od navedenog, poreska obaveza nastaje:

• Za pravo stečeno na objektu u izgradnji koji nije osposobljen za korišćenje, ne koristi se i za koji nije izdata upotrebna dozvola, obaveza po osnovu poreza na imovinu za taj objekat nastaje najranijim od sledećih dana tj. danom početka korišćenja, danom osposobljavanja, danom izdavanja upotrebne dozvole, odnosno danom omogućavanja korišćenja objekta na drugi način (uključujući uspostavljanje državine), osim u slučaju zgrada u izgradnji iz naredne tačke ovog teksta.

Na taj način otklanja se mogućnost da danom zaključenja ugovora o kupovini objekta u izgradnji kupcu nastane poreska obaveza iako, na primer, nije izgrađen ni konstruktivni sklop tog objekta pa nije osposobljen za korišćenje i ne može se koristiti.

• Za zgradu u izgradnji površine preko 500 m², odnosno za posebni deo zgrade koji predstavlja tehničku i funkcionalnu celinu površine preko 500 m² koji se dograđuje ili nadgrađuje, koja nije osposobljena za korišćenje i ne koristi se , na čijoj izgradnji, dogradnji ili nadgradnji su izvedeni grubi građevinski radovi sa konstruktivnim sklopom, poreska obaveza nastaje počev od 1. januara naredne godine u odnosu na godinu:

– u kojoj je isteklo pet godina od dana pravosnažnosti prve građevinske dozvole ili odobrenja za izgradnju te zgrade

– završetka izgradnje konstruktivnog sklopa – ako građevinska dozvola nije izdata.

POREZ NA IMOVINU – Razvrstavanje nepokretnosti za potrebe utvrđivanja osnovice

Početna cena kvadratnog metra nepokretnosti u zoni jedan je od elemenata za utvrđivanje poreza na imovinu. Stoga je bitno da se pravilno izvrši razvrstavanje nepokretnosti u zone i grupe odgovarajućih nepokrenosti. 

Prema Zakonu i porezu na imovinu za svrhu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu, počev od poreza za 2021. godinu, nepokretnosti se razvrstavaju u sledeće grupe odgovarajućih nepokretnosti:

1. građevisnko zemljište,
2. poljoprivredno zemljište,
3. šumsko zemljište,
4. drugo zemljište,
5. stan,
6. kuća za stanovanje,
7. poslovne zgrade i drugi (nadzemni i podzemni) građevisnki objekti koji služe za obavljanje delatnosti,
8. garaže i pomoćni objekti.

Ako objekat čini više posebnih celina koje su svrstane u pomenute različite grupe, a svaki je posebna celina u okviru objekta, za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu svrstava se u odgovarajuću grupu nepokretnosti.

Objekat koji je jedinstvena celina mešovitnog karaktera, za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu, razvrstava se u skladu sa pomenutih 8 kategorija, ali o tome ćemo detaljnije u nastavku teksta.

Na razvrstavanje nepokretnosti u odgovarajuću grupu nije od značaja:

• da li je objekat izgrađen u skladu sa propisima ili nezakonito,
• da li je pokrenut postupak za ozakonjenje objekta,
• da li je upisana u katastar,
• da li je koristi obveznik, drugo lice ili se ne koristi,
• da li obveznik od nje ostvaruje prihode,
• oblik svojine nad zemljištem, tj.objektom.

Preciznije, na razvrstavanje zemljišta za svrhu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu nije od uticaja oblik svojine nad zemljištem, već šta je to zemljište po svrsi.

1. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u građevinsko zemljište

Građevinsko zemljište je vrsta zemljišta kojim se utvrđuju planiranje i izgradnja. Ono je određeno zakonom ili planskim dokumentom za izgradnju i korišćenje objekta, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti.

Stupanjem na snagu dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevisnko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane zakonom. Građevinsko zemljište kome je promenjena namena može se koristiti i u druge svrhe, do provođenja zemljišta planiranoj nameni.

2. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u poljoprivredno zemljište

Poljoprivredno zemljište je vrsta zemljišta koje je kao takvo definisano da se koristi za poljoprovrednu proizvodnju (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare) i zemljište koje se može privesti nameni za poljoprovrednu proizvodnju.

3. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u šumsko zemljište

Šumsko zemljište je vrsta zemljišta koje je kao takvo predviđeno da se uređuje, koristi i upravlja u koliko je prekriveno šumama i šumskim zemljištem. To je zemljište na kome se gaji šuma, a i zemljiše na kome se nalaze objekti namenjeni gazdovanju šumama i divljači. Da bi zemljište bilo šumsko potrebno je da su ispunjeni komunalni uslovi i da je zemljište veće od 5 ari i da je obraslo šumskim drvećem.

4. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u drugo zemljište

Drugo zemljište je zemljište koje nije građevinsko, poljoprivredno ili šumsko.

5. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u stanove

Stan je poseban deo objekta koji čini funkscionalnu celinu koja se sastoji od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i po pravilu ima zaseban ulaz, osim u slučajevima:

• kada je ceo ili u pretežnom delu kategorisan za obavljanje delatnosti ili
• kada se u njemu u celosti ili u pretežnom delu obavlja registraovana delatnost, na primer frizerski salon, kozmetički salon, advokatska kancelarija, agencija za nekretnine i sl.

Kada je u pitanju smeštajna i ugostiteljska namena stana, prema Zakonu o ugostiteljstvu postoji tzv. kategorizacija. 

Hajde da ovde razjasnimo nekoliko važnih termina.

Kategorizacija predstavlja postupak utvrđivanja standarda u pogledu uređenja, opreme i usluge u ugostiteljskom objektu za smeštaj, objektu lokalnog turizma i sl.

Standardi su uslovi i merila u pogledu uređenja i opremanja objekta, kvaliteta pružanja usluga i pretežnog sadržaja i održavanja objekta. Kuća, apartman i soba su zasebni objekti u kojima se pružaju ugostiteljske usluge, dok je seosko domaćinstvo objekat ili grupa objekata u kojem se pružaju usluge smeštaja, prirpemanje i usluživanje hrane, pića, ili samo usluge smeštaja. 

Ugostiteljka delatnost je pružanje usluge hrane i pića na tom kao i na nekom drugom mestu.

Određivanje kategorije ugostiteljskog objeka vrši se donošenjem rešanja od strane komisije iz jedinice lokalne samouprave. Ovim rešenjim je konkretnim stanovima promenjena namena za vreme važenja rešenja o kategorizaciji ili registrovanjem i obavljanjem delatnosti u celom ili nekom delu stana.

6. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u kuće za stanovanje

Kuća za stanovanje je objekat namenjen za stanovanje ili za povremeni boravak (porodična kuća, vila, vikendica, planinska koliba, lovačka kuća i sl.), osim u ova dva slučaja:

• kada je u celosti ili u prezežnom delu kategorizovana za obavljanje delatnosti ili
• kada se u njoj u celosti ili u pretežnom delu obavlja registrovana delatnost.

Preciznije rečeno, u kući za stanovanje razvrstavaju se objekti namenjeni stanovanju ili privremenom boravku što podrazumeva i kada se ne koristi ili kada ih za tu namenu koristi lice koje nije poreski obveznik. 

Na razvrstavanje u kuće za stanovanje nije od uticaja:

• da li je kuća u javnoj, privatnoj ili meštovitoj svojini,
• da li je vlasnik jedno ili više lica.  

7. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u poslovne zgrade i druge građevinske objekte koji služe za obavljanje delatnosti

Poslovni objekat je zgrada ili drugi nadzemni ili podzemni građevisnki objekat ili poseban deo objekta (lokal, kancelarija i sl.), koji je namenjen za obavljanje delatnosti uključujući i:

• stan, kuću za stanovanje, koji je u celosti ili u pretežnom delu kategorisan za obavljanje delatnosti ili se u njemu obavlja registrovana delatnost,
• garažu koja se sastoji od više garažnih boksova, sa zajedničkim delovima koji služe pristupu svakom garažnom mestu, tj. garažnom bloku namenjenom za obavljanje uslužne delatnosti parkirališta vozila.

U ovo grupu se razvrstava objekat u kome se obavlja delatnost, poseban deo objekta koji čini građevisnku celinu u kojoj se:

• obavlja delatnost: lokal, kancelarija…,
• turistički objekti: hoteli, moteli, turistički apartmani, pansioni…,
• ugostiteljski objekti: restorani, kafane, kafići, picerije, poslastičarsnice, pekar…,
• trgovački objekti:tržni centri, prodavnice…,
• sportsko-rekreativni objekti: teretane, fitness studiji, sportske hale i dvorane…,
• indrustrijski objekti, pomoćni objekti, skladišta, i drugo.

8. Nepokretnosti koje se razvrstavaju u garaže i pomoćne objekte

Garaža je objekat ili poseban deo objekta koji čini funkcionalnu celinu tj. garažni boks, garažno mesto namenjeno za parkiranje vozila, vazduhoplova ili plovila. Garažni deo je poseban deo garaže koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila, a garažni boks je poseban deo garaže koji čini prostorija namenjena za parkiranje vozila.

Pomoćni objekti su samostalni objekti koji ne služe za stanovanje ili obavljanje delatnosti, a konkretno to su:

1. pomoćni objekti koji nisu zgrade (bunari, bazeni, rezervoari, cisterne i dr.) i pomoćne zgrade (prizemne zgrade i zgrade čija podna površina je ispod površine zemlje) koje su u funkciji stambenog ili poslovnog objekta koji je izgrađen na istom zemljištu (kotlarnice, podrumi, šupe za smeštaj ogreva i drugo),
2. ekonomski objekti (staje, štale, golubarnici, ambari i sl.),
3. nadstrešnice osnove preko 10 m2 koje su samostalni objekti.

Razvrstavanje objekata koji su jedinstvena celina mešovitog karaktera

Objekat koji je jedinstvena celina mešovitog karaktera, za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu razvrstava se prema pretežnoj delatnosti.

Na primer, ako je namenjena i služi za stanovanje, jedna od prostorija služi za obavljanje delatnosti, čini jedinstvenu celinu sa ostalim prostorijama za stanovanje, na primer u prizemlju je i čini neodvojivi deo celine kuće, kategorizuje se kao kuća za stanovanje.

Razvrstavanje objekata koji čini više posebnih celina

Ako objekat čini više posebnih celina koje se mogu svrstati u različite grupe, svaka posebna celina u okviru objekta se za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu svrstava u odgovarajuću grupu nepokretnosti.

Na primer, fizičko lice ima plac od 10 ari građeviskog zemljišta na kome je stambena kuća u kojoj živi i pored nje je ugostiteljski objekta. Građevisnko zemljište je u kategroiji – Građevinsko zemljište, porodična kuća je u kategoriji – Kuća za stanovanje, a ugostiteljski objekat je u kategoriji – Poslove zgrade u drugo.

POREZ NA IMOVINU Osnovica

Stope poreza na imovinu iznose:

• na nepokretnosti poreskog obveznika koji vodi poslovne knjige do 0,4%
• na nepokretnosti poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige do 0,30% i
• na nepokretnosti poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige, a na poresku osnovicu iznad 10.000.000 din račina se drugačija stopa zavisno od visine osnovice.

Poreska osnovica za nepokretnosti obveznika koji vode poslovne knjige je vrednost nepokretnosti, pri čemu:

• sе ta vrednost ne umanjuje za amortizaciju,
• sе za te nepokretnosti ne može ostvariti pravo na poreski kredit – umanjenje utvrđenog poreza,
• sе ta vrednost ne umanjuje zato što su na nepokretnosti konstituisani tereti (npr. pravo plodouživanja, hipoteka…),
• način utvrđivanja poreske osnovice ne zavisi od pretežne registrovane delatnosti obveznika.

	PORESKA OSNOVICA za 2022. godinu
Za nepokretnosti čiju vrednost obveznik u poslovnim knjigama iskazuje po metodu fer vrednosti u skladu sa MRS, MSFI i usvojenom računovodstvenom politikom (dalje: “puni” MSFI)	fer vrednost iskazana na poslednji dan poslovne godine obveznika u 2021. godini(bilo da je ta godina jednaka kalendarskoj godini ili različita od nje)Napomena: Ako obveznik vrednost nepokretnosti iskazuje po fer vrednosti u skladu sa MRS i MSFI počev od 2022. godine, osnovica za 2022. godinu nije fer vrednost.
Kad obveznik vrednost nepokretnosti u poslovnim knjigama ne iskazuje po metodu fer vrednosti u skladu sa “punim” MSFI,osnovicu čini:1) za neizgrađeno zemljište2) za objekat nad ili pod zemljištem koje nije predmet oporezivanja (npr. zemljište površine do 10 ari), odn. za koje je obveznik drugo lice3) za ostale nepokretnosti	1) vrednost zemljišta = ukupna površina zemljišta × prosečna cena 1m2 odgovarajućeg zemljišta u istoj zoni2) vrednost objekta = korisna površina objekta × prosečna cena 1m2 odgovarajućeg objekta u zoni3) vrednost objekata + vrednost pripadajućeg zemljišta (obe vrednosti utvrđuju se množenjem njihove korisne površine i prosečne cene 1m2 odgovarajućeg objekta, odnosno odgovarajućeg zemljišta, u istoj zoni).
Kad obveznik vrednost nepokretnosti u poslovnim knjigama ne iskazuje po metodu fer vrednosti u skladu sa “punim” MRS i MSFI a jedinica lokalne samouprave nije utvrdila prosečne cene m2 odgovarajućih nepokretnosti iz razloga što ni u zonama, ni u graničnim zonama, nije bilo najmanje tri prometa te vrste nepokretnosti, osnovicu čini:1) za neizgrađeno zemljište2) za objekat nad ili pod zemljištem koje nije predmet oporezivanja, odn. za koje je obveznik drugo lice3) za ostale nepokretnosti

Poreska oslobođenja poreza na imovinu

Poresko oslobođenje obveznik od plaćanja poreza na imovinu najčešće se mogu ostvariti za nepokretnosti:

• u javnoj svojini za koje su obveznici direktni i indirektni korisnici budžetskih sredstava, korisnici sredstava organizacija za obavezno socijalno osiguranje i drugi korisnici javnih sredstava;
• diplomatskih i konzularnih predstavništava stranih država, pod uslovom reciprociteta – osim za nepokretnosti koje su trajno date drugim licima radi ostvarivanja prihoda;
• u svojini tradicionalnih crkava i verskih zajednica i drugih crkava koje su namenjene i isključivo se koriste za obavljanje bogoslužbene delatnosti – osim za nepokretnosti koje su trajno date drugim licima radi ostvarivanja prihoda;
• koje su od nadležnog organa proglašene spomenicima kulture ili istorijskim spomenicima – na nepokretnosti u celini, odnosno na posebne delove, koji služe za ove namene – osim za nepokretnosti koje su trajno date drugim licima radi ostvarivanja prihoda;
• poljoprivredno i šumsko zemljište koje se ponovo privodi nameni – pet godina, računajući od početka privođenja nameni – osim za zemljište koje je trajno dato drugim licima radi ostvarivanja prihoda;
• puteve u javnoj svojini, pruge u javnoj svojini, druga dobra u opštoj upotrebi u javnoj svojini, prema propisima kojima se uređuje javna svojina, kao i na izgrađene obale za pristajanje plovila (kejske zidove i slično), brodske prevodnice, manevarsku površinu i poletno sletne staze na aerodromima (uključujući zemljište ispod njih);
• vodno zemljište i vodne objekte koji su upisani u registar katastra vodnog dobra, odnosno katastra vodnih objekata, osim na objekte za uzgoj riba (ribnjake) – pod uslovom da nisu trajno dati drugom licu radi ostvarivanja prihoda;
• zemljište – za površinu pod objektom na koji se porez plaća, osim na zemljište:
• skloništa ljudi i dobara od ratnih dejstava – osim ako su trajno data drugim licima radi ostvarivanja prihoda;
• objekte obveznika koji ne vodi poslovne knjige, odnosno obveznika koji vodi poslovne knjige kome je poljoprivreda pretežna registrovana delatnost, koji su namenjeni i koriste se isključivo za primarnu poljoprivrednu proizvodnju;
• objekte, odnosno delove objekata koji u skladu sa propisima neposredno služe za obavljanje komunalnih delatnosti – osim ako su trajno dati drugim licima radi ostvarivanja prihoda;
• za koje je međunarodnim ugovorom koji je zaključila Republika Srbija uređeno da se neće plaćati porez na imovinu;

i druge.

Kada se utvrđuje porez na imovinu

Porez na imovinu utvrđuje se za kalendarsku godinu, osim u nekoliko slučajeva.

Kao primer uzećemo 2022.godinu:

Ako je poreska obaveza nastala u 2022. godini ili je obveznik u toj godini određenu imovinu evidentirao u svojim poslovnim knjigama – poreska obaveza za 2022. godinu utvrđuje se od nastanka poreske obaveze, odnosno od početka evidentiranja imovine u poslovnim knjigama do isteka 2022. godine.

Ako je poreska obaveza postojala na dan 1. januara 2022. godine i prestala u 2022. godini ili je obveznik u toj godini određenu imovinu prestao da evidentira u svojim poslovnim knjigama. Poreska obaveza utvrđuje se od 1. januara 2022. godine do prestanka poreske obaveze, odnosno od prestanka evidentiranja imovine u poslovnim knjigama.

Ako do prestanka poreske obaveze ili do prestanka evidentiranja u poslovnim knjigama dođe nakon podnošenja poreske prijave (za koju je rok 31. mart 2022. godine) u kojoj je obveznik obračunao porez do 31.12.2022. godine, obveznik podnosi poresku prijavu kojom prijavljuje izmenu utvrđenog poreza za 2022. u kojoj umanjuje utvrđeni porez od dana prestanka poreske obaveze ili prestanka evidentiranja u poslovnim knjigama do isteka 2022. godine.

Šta je potrebno da bi se porez na imovinu utvrdio, verovatno se pitate.

Potrebno je:

• utvrditi poresku osnovicu, pomnožiti je poreskom stopom, a zatim utvrditi porez srazmerno trajanju poreske obaveze u 2022. godini, i
• utvrditi da li obveznik ima pravo na poresko oslobođenje.

Prestanak poreske obaveze

Obaveza po osnovu poreza na imovinu prestaje najranijim od sledećih dana:

• danom kojim poreskom obvezniku prestaje pravo, državina ili korišćenje nepokretnosti na koje se porez na imovinu plaća (npr. proda svoju nepokretnost);
• danom prestanka postojanja nepokretnosti (npr. sruši svoj objekat);
• danom početka primene zakona u skladu sa kojim je pravo, državina ili korišćenje na koje se porez na imovinu plaća prestalo biti predmet oporezivanja;
• danom kojim drugo lice stekne pravo, državinu ili korišćenje na koje se porez plaća (npr. ako se nad stanom konstituiše pravo državine i korišćenja po osnovu finansijskog lizinga, prestaje poreska obaveza vlasniku nepokretnosti, a nastaje obaveza za primaoca lizinga).

Kad se porez plaća na pravo svojine na zemljištu površine preko 10 ari ili na pravo korišćenja građevinskog zemljišta površine preko 10 ari, danom prestanka poreske obaveze na delu zemljišta čime je površina preostalog dela do deset ari, prestaje poreska obaveza za to zemljište kao celinu.

BONUS:

Često postavljena pitanja:

1. Firma je kupila zemljište radi izgradnje objekta na kome počinje sa izgradnjom sanova za prodaju. Da li treba podneti poresku prijavu za zemljište na kome je počela izgradnja objekta?

Pošto je firma zaključila ugovor o kupovini zemljišta, dan zaključivanja ugovora je nastala obaveza na osnovu poreza na imovinu za to zemljište, pa je firma dužna da u roku od 30 dana od tog datuma podnese poresku prijavu.

2. Više pravnih lica ima pravo korišćenja građevisnkog zemljišta površine preko 10 ari. Procenat koliko ko koristi nije određen, ali se može utvrditi. Na koji način svako do tih lica podnosi poresku prijavu na utvrđivanje poreza na imovinu?

Kada udeli obveznika nisu jasno određeni, smatra se da su oni jednaki.

3. Kada se nakon izgradnje stambene zgrade na zemljištu površine preko 10 ari svi stanovi prodaju, koja je sudbina zemlje u odnosu na porez na imovinu?

Prenosom prava svojine nad zgradama tj. drugim građevisnkim objektom, istovremeno se prenosi i pravo svojine nad zemljištem nad kojem se zgrada nalazi, kao i nad zemljištem koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Zemljište koj esluži za redovnu upotrebu zgrade utvrđuje se ugovorom o prometu nepokretnosti, a ako to nije ugovoreno primenjuju se pravila predviđena propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade. 

Prenosom prava svojine nad zgradom izgrađenom na zemljištu nad kojim vlasnik zgrade nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja ili zakupa, prenosi se i pravo korišćenja ili pravo zakupa zemljišta na kome se zgrada nalazi kao i zemljišt ekoj esluži za redovnu upotrebu zgrade.

Ukoliko vi imate neka pitanja i nedoumice u vezi poreza na imovinu, slobodno nas kontaktirajte.